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Mietvertrag: Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

Mietrecht und WEG-Recht \ Urteil \ eingestellt am 02. 03. 2009

Auch im Gewerberaummietrecht ist eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.

Dies musste sich ein Vermieter sagen lassen, der in seinem Formularmietvertrag u.a. folgende Bestimmung nutzte:

“§ 13 Schönheitsreparaturen

1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstands durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind. 2. Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens

  • alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und
  • alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen

die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.”

Der Mieter, der in dem Ladenlokal eine Änderungsschneiderei betrieb, hatte sich an diese Renovierungsverpflichtung nicht gehalten. Der Vermieter hatte daraufhin bei Gericht die Feststellung beantragt, dass der Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.

Mit dieser Klage fand er vor dem Bundesgerichtshof (BGH) jedoch kein Gehör. Die Richter wiesen die Klage ab. Sie stellten klar, dass nach der gesetzlichen Regelung nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen habe. Das folge aus der Pflicht, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht könne jedoch vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Das sei auch im Wege eines Formularvertrags möglich. Ein solcher Formularmietvertrag sei jedoch als Allgemeine Geschäftsbedingung an deren Inhaltskontrollen zu messen. Danach sei die Klausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Das sei im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren sei. Sei der Mieter – wie hier – zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet, werde ihm damit der Einwand genommen, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben sei. Wäre er nicht nach dem Mietvertrag davon befreit, müsse der Vermieter auch nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache renovieren. Der XII. Zivilsenat hat sich deswegen für das Gewerberaummietrecht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angeschlossen, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln unwirksam ist (BGH, XII ZR 84/06).

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